Boligkøbets faser

Et boligkøb starter oftest som en drøm og skulle gerne blive ved med at være det. Derfor skal du mange overvejelser igennem, før du køber. Du vil mærke tvivlen undervejs. Du vil have masser af spørgsmål og komme til at træffe store beslutninger. Hvilken slags bolig? Skal du bo i byen, forstaden eller på landet? Hvilken kommune? Hvad med transport, fritid og idræt? Og nok så vigtigt; hvordan hænger din økonomi sammen? Dit boligvalg skal matche din økonomi. Men den skal også passe til dine værdier. Hvad passer bedst til dig og familien? Tag derfor en grundig snak om både tid, evner, temperament og penge. Og tag fra starten din kunderådgiver med på råd.

Rigdommen ved egen bolig

Værdien af at eje en bolig kan ikke alene gøres op i kroner og ører. For hvordan sætter du beløb på værdien af selv at kunne bestemme, hvordan din bolig skal være, og hvordan du indretter dig. Hvad er værdien af gode naboer, skønne omgivelser, legekammerater til dine børn eller af at have plads, luft, have eller udsigt?
Det er umuligt at sætte beløb på. Betragt derfor rigdommen ved at eje en bolig som mere end penge. Men det at eje en bolig giver dig nogle økonomiske muligheder, fordi du kan låne penge i din bolig, hvis du har friværdi. Måske ikke lige med det samme, men over tid hvis boligen er blevet mere værd. Enten hvis priserne stiger, hvis du istandsætter din bolig, eller hvis du afdrager din gæld helt eller delvist. Så kan du omlægge dit lån og få frigivet nogle penge, som du kan investere, bruge i huset eller spare op til pension. Tal derfor løbende med din kunderådgiver om, hvordan du bedst bruger din boligværdi aktivt.

 

Fase 1: Boligdrøm

Når du skal købe en bolig, drejer det sig om at komme hele vejen rundt, inden du beslutter dig. Typisk starter du nok med at bestemme, om du skal bo i hus,
rækkehus eller lejlighed. Derefter kigger du nok på, hvordan boligen ser ud, om det skal være nyt eller gammelt, hvilken byggestil du kan lide. Og hvordan boligen er indrettet med bryggers, badeværelse, kontor, stuer, terrasser, og hvad du ellers drømmer om. Men det er ikke nok at kigge på, hvordan boligen ser ud, antallet af værelser eller om køkkenet er fint. Det er også vigtigt at tænke på beliggenheden og nærmiljøet.

Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed

Beliggenhed er noget af det vigtigste, når du skal vælge bolig. For du kan ændre på boligen, men ikke beliggenheden. En god beliggenhed er mange ting. Det er dejligt at bo ved strand, skov eller midt i byen. Men der er også andre former for beliggenhed, som tæller. Beliggenheden i forhold til dit job er vigtig. Får du gode transportmuligheder, og er afstanden til jobbet i orden? Eller hvad med beliggenheden i forhold til børnenes skole og familiens fritidsaktiviteter, idrætsanlæg eller naturområder, hvis det er vigtigt for jer? Er det tæt på familie og venner, og er det et område med børn eller ej? Det er vigtige spørgsmål at overveje. For en bolig er ikke kun de fysiske rammer. Den danner også rammerne for dit og familiens liv.

Fase 2: Tjekliste

Det er vigtigt, at du gør dig en lang række overvejelser og har prioriteret, hvad der er værdifuldt for dig, når du skal finde den helt rigtige bolig. Og prøv gerne at tænke langsigtet. Måske går dit barn i vuggestue i dag, men derfor kan du godt allerede nu tænke over, hvor den nærmeste skole ligger. Og måske skal der også være plads til flere børn i fremtiden.

Her er en lille tjekliste med nogle af de vigtigste forhold, I kan drøfte sammen, inden I går på boligjagt:

Boligen
• Afstand til arbejdsplads
• Afstand til skole, idræt, naturområder og indkøbsmuligheder
• Afstand til transportmuligheder, motorvej
• Findes der stisystemer, sikker færdsel?
• Hvilken boligtype foretrækker I?
• Hvilken byggestil foretrækker I?
• Den ideelle planløsning mht. størrelse, antal rum, mulighed for tilbygning eller lign.
• Boligens generelle stand, køkkenet, badeværelser mv.

Haven
• Havens størrelse
• Har I tid til at holde den?
• Får I glæde af aftensolen på terrassen?
• Afstand til naboer
• Ligger haven ugeneret?
• Skal den deles med andre?

Fase 3: Besøg banken tidligt

Du har sikkert allerede selv regnet lidt på, hvor dyr boligen må være. Men det er først, når din kunderådgiver får kigget på tallene, du finder ud af, hvad du kan sidde for om måneden. For din økonomi kan nemt forandre sig ved et boligkøb. Når du har lagt et budget med banken, har du et mere præcist billede af din totale økonomi, og dermed også hvad du har råd til. På baggrund af indtægter, forventede udgifter og ønskede rådighedsbeløb kan din kunderådgiver nu give dig et boligkøberbevis, der giver dig en indikation af, hvor meget du kan købe bolig for.
Det er vigtigt også at tænke på dine pensions- og forsikringsforhold, når du planlægger et boligkøb. For hvordan er du dækket, hvis én af jer mister arbejdsevnen?
Eller hvis en af jer falder bort? Med et boligkøb kan der ofte følge ekstra udgifter med til pension og forsikring. De merudgifter, det evt. medfører, skal naturligvis indregnes i dit nye budget.

Bliv BoligKlar på 24 timer

Book et boligmøde med 1 times varsel. Senest 24 timer efter mødet, får du svar på, om boligen kan blive din.

Til dit møde i banken skal du medbringe

• Lønseddel fra de sidste 3 måneder
• Seneste årsopgørelse fra SKAT
• Personlige skatteoplysninger fra SKAT
• Dit privatbudget / Betalingsserviceoversigt for de sidste 3 mdr.
• Oversigt over eventuel øvrig gæld
Er du ny kunde skal du også medbringe:
• Kontooversigt fra nuværende bank
• Sundhedskort
• Billedlegitimation (pas eller kørekort)

Hvor meget må din bolig koste?

Et budget over dine faste udgifter er vigtigt at have, når du skal finde ud af, hvor dyr en bolig du har råd til at købe. Men som førstegangskøber kan det være lidt svært at overskue, da dit nuværende budget jo bliver væsentligt ændret ved at flytte i egen bolig. Har du tidligere boet i centrum af en større by og nu overvejer at flytte ud af byen i eget hus, så er der mange dagligdags rutiner, der bliver ændret. Du går måske mindre ud at spise. Men så har du måske oftere gæster til middag. Du går måske mindre i biografen og til koncerter, men til gengæld har du behov for at købe en bil, fordi du har fået længere til arbejde osv. Det er også en god idé at overveje, hvordan din situation vil være lidt ud i fremtiden. Har I for eksempel planer om at få børn? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned i en periode? Eller måske tage ud på en længere rejse? I så fald skal du sørge for, at du har taget højde for det i budgettet, for eksempel ved at sætte et beløb af til opsparing.


Sæt penge af til vedligeholdelse og uforudsete udgifter

Løbende vedligeholdelse bør altid indgå som en fast bestanddel af budgettet, når man køber bolig. Hvor meget, der skal afsættes, er individuelt fra bolig til bolig og fra familie til familie. Det afhænger bl.a. af boligens alder, stand og om du køber hus eller lejlighed. Derudover handler det i høj grad også af, om du er typen, der selv kan ordne mange af tingene, eller om du skal ud og betale dig fra meget af det. Som tommelfingerregel bør man sætte minimum 1.000 kr.  af om måneden i sit budget til vedligeholdelse, hvis man køber hus, rækkehus eller fritidshus. Køber man ejelejlighed eller andelsbolig kan man nøjes med 500 kr.

Fase 4: Gå på boligjagt

Med dit Boligkøberbevis kan du blive mere præcis i din søgning efter bolig. Nu handler det måske om at se så mange forskellige boliger som muligt for at
danne sig et billede af, hvad du kan få for pengene, alt efter hvor stor boligen er, og hvor god stand den er i. Hvor den ligger og andre forhold, der har indvirkning på prisen. Det er også her, du skal prøve at mærke efter, hvor det kunne være rart at bo, og hvor du føler dig hjemme. Så søg bare løs på nettet, se billeder og tag ud og se på en masse boliger – og sæt dem op mod tjeklisten af ønsker og drømme. 

Fase 5: Indhent salgsopstillinger

Når du har dannet dig et mere konkret billede af, hvor og hvordan du vil bo, kan du begynde at indhente salgsopstillinger hos ejendomsmæglerne. Her får du detaljer omkring huset og dets nuværende økonomi, indretning, energimærkning og meget andet. Tag de relevante salgsopstillinger med ind til os, så gennemgår vi økonomien sammen, og du får et præcist billede af, hvordan din økonomi kommer til at se ud efter købet. Du skal være opmærksom på, at salgsopstillingen fra ejendomsmæglerne altid kun er et forslag. Dit el-, vand- og varmeforbrug kan være anderledes end de nuværende ejeres, alt efter hvor mange der skal bo i husstanden, og hvor meget man er hjemme. Derudover skal du være opmærksom på, at ejendomsskat og grundskyld kan stige fremadrettet.

Fase 6: Få styr på boligens stand med en tilstands-, elinstallations- og energirapport

Når du er blevet forelsket i et hus, er det godt at komme lidt ned på jorden igen med en tilstandsrapport. Den fortæller dig nemlig, hvordan boligens stand reelt er. Er der brug for et nyt tag, er der frostskader på fundamentet, hvor godt er huset isoleret, og er der fugt eller andet, du ikke lige havde tænkt over eller set ved første øjekast. Det er vigtige fakta, fordi mange af de ting, der ikke er i orden, jo skal med i finansieringen af boligen. Det kan betyde, at det koster dig mere at sætte den i stand, end du regnede med. Eller måske skal du lave energiforbedringer, som også betyder en ekstra investering. Der laves ikke tilstandsrapport for lejligheder. Brug lidt tid på at tænke på energien. For energi er dyrt og bliver formentlig ikke billigere i fremtiden. Det kan sikkert godt betale sig fra starten at investere nogle penge i at skabe en energivenlig bolig, særligt hvis du vil købe hus. Kig grundigt i boligens energirapport. Her kan du blandt andet se, hvad den tidligere ejer har haft af varmeudgifter, og om du skal regne ekstra udgifter til brænde med, hvis boligen også har brændeovn. Du skal også forholde dig til, om boligen har et gammelt fyr, der skal skiftes snart. Og om der er planer om at installere fjernvarme i dit område. Endelig er det værd at overveje, om det kan betale sig at supplere den nuværende varmekilde med solvarme eller en varmepumpe. Eller måske helt omlægge til grøn energi med et jordvarmeanlæg. Få gerne din bank til at vurdere tilstandsrapporten med økonomiske briller. Vi anbefaler, at du også får lavet en elinstallationsrapport og derudover tager en håndværker, du kender, eller en anden sagkyndig med på råd. På baggrund af de forskellige rapporter kan du nu regne istandsættelse og eventuelle energiforbedringer med i budgettet fra starten.

Fase 7 - Finansieringstilbud

De færreste har alle de penge, der skal til, for at købe en ny bolig kontant. Derfor skal du sikkert også tale lånemuligheder med banken. Valget af finansiering er for mange en mindre videnskab. Lånemulighederne er i dag så mange og så forskellige, at det kan være svært at overskue. Da din bolig formentlig er dit livs dyreste investering, er det vigtigt at tage sig god tid og overveje grundigt. Forhør dig også gerne hos venner og bekendte om deres personlige erfaringer. Men der skal også professionel vejledning til, så tag altid din kunderådgiver med på råd.

Hvis du vil købe ejerbolig

Finansiering af en ejerbolig består som regel af tre ting: Egenbetaling, banklån og realkreditlån. Egenbetalingen skal minimum være 5 % af boligens værdi, og realkreditlånet kan maks. være 80 % af boligens værdi. Resten finansieres ved et banklån. Det er bedst, at realkreditlånet udgør den største del af finansieringen, da det lån har den mest fordelagtige rente.

Få din kunderådgiver til at lave beregninger på, hvordan jeres lån vil se ud med udgangspunkt i de forskellige lånetilbud. Gennemgå det grundigt med hensyn til fordele og ulemper. Grundige overvejelser kan spare jer for både penge og fremtidige ærgrelser.

 

Fase 8 Valg af lånetyper

Der er stor forskel på de forskellige typer af lån. Der findes et utal af forskellige kombinationsmuligheder og lån med både fast og variabel rente. Hvordan, du skal sammensætte dine lån, afhænger blandt andet af, hvordan din fremtidige økonomi ser ud, og hvordan dit behov for sikkerhed, stabilitet eller fleksibilitet er.

Realkredit – Lån med fast rente
Hvis du vælger et lån med fast rente, er du sikker på, at renten ikke ændrer sig i lånets løbetid. Et lån med fast rente koster typisk mere nu og her end et lån med variabel rente, men til gengæld skal du ikke bekymre dig om renteudviklingen på markedet.

Realkredit – Lån med variabel rente
Hvis du vælger et lån med variabel rente, kender du kun renten for en kortere periode, som her og nu vil være lavere end på et lån med fast rente. Den lavere rente betyder dog, at du til gengæld skal acceptere risikoen for en rentestigning, og dermed en højere ydelse.

Afdragsfrihed
Du har i forbindelse med realkreditlån ofte mulighed for at vælge en periode med afdragsfrihed i op til 10 år. Afdragsfriheden skal dog bruges med omtanke, idet restgælden på lånet ikke nedbringes. Herudover er bidragssatsen højere end på et lån med afdrag.

Bidrag
Den rente, du betaler på dit realkreditlån, går til de investorer, der køber de bagvedliggende obligationer. Realkreditinstituttet er derfor en slags mellemmand mellem dig og investorerne. For den administration opkræver realkreditinstitutterne en bidragssats. Bidragssatsens størrelse er afhængig af ejendomstype, belåningsinterval og lånetype. Vær opmærksom på at bidragssatsen er variabel og kan ændres.

Banklån
Har du ikke selv til den resterende finansiering udover 80 %, kan du låne til resten via et lån i banken. Du skal dog som udgangspunkt selv lægge minimum 5 % til udbetalingen. Banklånet er med variabel rente og kan maksimalt løbe i 20 år. 

Kurssikring

Så snart du har skrevet under på købsaftalen, og boligen er din, skal banken lave de endelige lånedokumenter til dig. Det betyder også, at du skal tage stilling til kurssikring frem til overtagelsesdatoen af dit kommende realkreditlån. Ved at indgå en kurssikring sikrer du dig, at du kan få realkreditlånet til en bestemt og aftalt kurs. Kurssikringen sikrer dig altså imod efterfølgende udsving i renter og kurser på de bagvedliggende obligationer, hvilket giver dig sikkerhed for din restgæld og din månedlige renteudgift og afdrag på lånet. Derfor anbefaler vi altid, at du kurssikrer dit realkreditlån.

Hvad er kurssikring?
En kurssikring er en aftale, hvor kursen på obligationerne bag realkreditlånet låses fast. Aftalen beskytter dig imod kursudsving, frem til at lånet udbetales på overtagelsesdagen. Du ved derfor præcist, hvor stort et lån du får udbetalt og kender derfor også den månedlige ydelse – også selvom kurserne i mellemtiden ændrer sig.

Hvorfor betyder kursen noget for mit realkreditlån?
Hvis du optager et realkreditlån til kurs 95 betyder det, at du får 950.000 kr. i hånden, når du låner 1 mio. kr. Derfor har kursen på den bagvedliggende obligation stor betydning for, hvor mange penge du får i hånden, når du optager et realkreditlån. Derfor er vores generelle anbefaling, at optage det realkreditlån, der ligger tættest på kurs 100. På den måde får du det laveste kurstab.

Koster en kurssikring mig noget?
En kurssikring er ikke gratis. Når du vil kurssikre et realkreditlån, tager vi et mindre kursfradrag i forhold til markedskursen. Jo længere du vil have kurssikret lånet, jo større er kursfradraget.

Fase 9 Forhandling

Når du køber bolig, sker det ofte gennem en ejendomsmægler. Du skal være opmærksom på, at han er rådgiver for den, der sælger boligen. Og altså ikke din rådgiver som boligkøber. Vær opmærksom på, at du kan forhandle om andet end prisen. Du kan f.eks. også forhandle om overtagelsestidspunktet, interiør i huset, havemøbler og haveredskaber.

Mange ejendomsmæglere har et fast samarbejde med en bestemt bank, realkreditinstitut og forsikringsselskab. De kan derfor have en interesse i at sælge bestemte finansielle ydelser fra deres egne samarbejdspartnere. Men du bestemmer selvfølgelig selv, hvor du køber dine lån og forsikringer. De fleste vælger at købe bolig gennem deres egen bank og nuværende kunderådgiver, fordi det giver den største tryghed. Som boligkøber kan du også hyre en ejendomsmægler til at finde din bolig og forhandle om prisen. Men de fleste vælger selv at søge bolig og forhandle om prisen. Du bør også få en advokat til at lave alt det praktiske papirarbejde omkring selve købet.

Fase 10 Boligkøb

Når du har bestemt dig for at købe en bolig og har forhandlet dig frem til den rigtige pris, er der kun underskrifterne tilbage. Det foregår typisk gennem en advokat, som du som køber hyrer som din repræsentant. Advokaten sørger for at udarbejde et skøde på din nye ejendom og få det tinglyst. Advokaten klarer med andre ord papirarbejdet og alt det praktiske mellem køber, sælger, banken og de offentlige myndigheder. Udgifterne til tinglysning og advokat skal selvfølgelig også indregnes i det samlede budget. 


Skal du handle hurtigt, og du føler dig presset til at skrive under på en købsaftale, før du og din advokat har haft mulighed for at gennemgå den og de øvrige papirer grundigt, så sørg for at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Advokatforbeholdet er ikke automatisk med i købsaftalen. Du skal derfor selv sørge for, at advokatforbeholdet skrives ind i købsaftalen. Normalt er et advokatforbehold tidsbegrænset til 3-5 hverdage. På den måde sikrer du dig mere tid til at gå aftalen igennem. 

Derudover vil du altid have muligheden for at fortryde dit køb inden for 6 hverdage. Det koster dog 1 % af købesummen og er bestemt ved lov. Fristen løber sideløbende med advokatforbeholdet.

Tegn en ejerskifteforsikring

Vi anbefaler, at man altid tegner en ejerskifteforsikring, inden man skriver under på købsaftalen. Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som hverken du eller tilstandsrapporten har opdaget. Det giver dig som køber en økonomisk tryghed, hvis du finder ud af, at der er skjulte skader i dit nye hus.

Sælger er forpligtet til at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. På den måde slipper han for sit 10-årige mangelansvar.

Du kan acceptere det tilbud på ejerskifteforsikring, som sælger har fremlagt (køber og sælger deler regningen). Du kan også selv indhente tilbud hos et eller flere forsikringsselskaber og foretage eventuelle tilvalg, fx en udvidet dækningsperiode. Sælger betaler fortsat halvdelen af prisen på det oprindeligt fremlagte tilbud, og køber betaler resten. 

Bestil et møde hos os og hør mere om dine muligheder

Ønsker du at have et boligmøde med os inden for 1 time, kan du ringe til os på 38 48 48 00. Vi er til rådighed alle hverdage kl. 8.00 - 20.00. Vi kan også ringe dig op - udfyld nedenstående formular, og vi vil kontakte dig telefonisk inden for to hverdage.

Dine oplysninger behandles fortroligt og vil kun blive anvendt i forbindelse med dit ønske om at blive kontaktet for et uforpligtende møde. Ønsker du at blive kunde hos os, beholder vi dine oplysninger. Ellers sletter vi dem efter 3 måneder. Du kan læse mere om bankens behandling af dine personoplysninger på al-bank.dk/persondata.