Airbnb og andelsbolig: Må du udleje din bolig?

Vi har spurgt Nicholas Wantzin, advokat og partner hos Wantzin Ejen­domsad­vo­ka­ter, som tidligere har holdt foredrag på vores sted AL² ved Nørreport i København.

”Man skal først og fremmest sætte sig ind i, hvilke regler der gælder i den an­dels­bo­lig­for­e­ning, hvor du bor. I en an­dels­bo­lig­for­e­ning skal der være en tilladelse (fx i vedtægterne) til, at du må fremleje din lejlighed i ”kort tid”, fx via Airbnb. Ellers kan man ikke,” fastslår advokat Nicholas Wantzin.

Bor du i en ejerlejlighed i en ejerforening er det anderledes. Her er der som udgangspunkt ikke nogen lovmæssig begrænsning. Men hver enkelt ejerforening kan og bør lave regler på området. Og det er altid en god ide at tjekke med fx ejer­for­e­nin­gens bestyrelse, om der er i den konkrete ejerforening er lavet regler for udlejning via fx Airbnb.

Er der en risiko ved at udleje sin lejlighed?

”Der er selvfølgelig en risiko ved at udleje til mennesker, man ikke kender, for hvilken stand efterlader de lejligheden i? Og så er der også en risiko for, at dine gæster opfører sig så dårligt, at man kan blive ekskluderet fra foreningen. Det skal selvfølgelig være meget grelt, men ja, så kan man faktisk miste sin andelsbolig,” siger Nicholas Wantzin.

Hvilke fejl begår folk oftest ved udlejning?

”Mange misforstår reglerne. Eller antager ting, der måske eller måske ikke gælder. Så den største fejl er sådan set, hvis man ikke sætter sig ind reglerne for, om man må fremleje, der hvor man bor. Det er det vigtigste.”

Hvis man er en an­dels­bo­lig­for­e­ning - er det så en god ide at tillade fremleje?

”Der er jo både for og imod. Fordelen er, at man som beboer kan få en indtægt, mens man er væk. Ulempen er, at det kan give gener for både foreningen og de enkelte beboere. På det grundlag må man som forening gøre op, hvad man ønsker,” slutter Nicholas Wantzin.

Der i 2018 kommet nye regler på området for beskatning af lejeindtægt. Det betyder, at der i 2018, 2019 og 2020 er valgfrihed i forhold til, om man vil anvende de nye eller de gamle regler.

Fra 2021 skal man anvende de nye regler. Om det bedst kan betale sig at anvende de nye eller gamle regler afhænger af flere faktorer, fx størrelsen på din husleje (hvis du bor til leje), størrelsen på din ejen­doms­vur­de­ring (hvis du bor i ejerbolig) samt størrelsen på den lejeindtægt, du får ved at leje ud.

Hvis du får mere i lejeindtægter end dit bundfradrag, skal du betale skat. Du skal selv indberette din lejeindtægt til Skat. Overskuddet skal beskattes som ka­pi­ta­lind­komst på din selvangivelse (rubrik 37).

Airbnb har en ”værtsgaranti”, der dækker det meste indbo og skader på hjemmet. Men betingelserne er svære at gennemskue, og garantien dækker bl.a. ikke penge, smykker og kunst.

En almindelig ind­bo­for­sik­ring dækker ikke, hvis en gæst beskadiger inventar eller ejendom. Hos nogle for­sik­rings­sel­ska­ber kan man tilkøbe en ”Airbnb til­valgs­dæk­ning”, som dækker skader eller tyveri begået af lejere.