Boligmarkedet ser ud til at slippe nådigt gennem krisen

Boligmarkedet er gået suverænt gennem den første del af coronakrisen på en yderst mild og nådig facon. Priserne har kun i mindre omfang været berørte, og samtidig har han­del­sak­ti­vi­te­ten de seneste måneder buldret derudaf. Så langt så godt, men det er endnu for naivt og alt for tidligt at afblæse coronakrisens negative potentiale for boligmarkedet.

Lad mig først og fremmest slå fast, at krisen vil fortsætte med at sætte spor i dansk økonomi, og vi ser ikke, at ledigheden er færdig med at stige. Krisen er enormt dyb, som alene på sine første tre måneder har sendt beskæftigelsen ned med 87.000, som allerede er mere end det halve af det, som finanskrisen præsterede på knap to år. Det fald kommer boligmarkedet ikke til at verfe af sig som en eller anden ligegyldighed.

Men trods den ekstremt hårde og dybe krise med et stort fald i beskæftigelsen, så ser vi, at boligmarkedet slippe nådigt gennem krisen med blot små prisfald. Det skyldes, at boligmarkedet er velbalanceret og robust til at stå imod den hårde modvind, som coronakrisen har ramt dansk økonomi med. Vi forventer kun yderst moderate prisfald på boligmarkedet, hvor vi på landsplan ser, at huspriserne kommer knap 3 pct. ned, mens vi ser lejligheder og sommerhuse falde med i omegnen af 5 pct..

Derfor går det ikke så galt

Jeg er blevet spurgt om, hvorfor i alverden vi kan forvente, at boligpriserne overhovedet vil falde. Jeg synes, at det retmæssige spørgsmål er; hvorfor i alverden vi forventer, at boligpriserne kun vil falde med 3-5 pct.

For at sætte de forventede prisfald på 3-5 pct. i perspektiv, så svarer det til, at priserne alene falder tilbage til et prisleje, som det var i nærheden af i 2019. Omtrent et enkelt års tilbagefald for boligpriserne er ingenting, når vi til sammenligning kan konstatere, at ledigheden på bare få måneder er sendt syv år tilbage i tid! Desuden blegner prisfald på 3 pct. for huse og 5 pct. for lejligheder i sammenligning med de prisfald, vi så under finanskrisen, som løb op i 20-30 pct.. Denne gang bliver det væsentligt mindre, da boligmarkedet er i bedre balance og langt mere robust. Hertil ser vi, at priserne allerede vil stige igen i 2021. Så alt i alt et ret nådigt slag til boligmarkedet til trods for coronakrisens voldsomme styrke.

Robustheden på boligmarkedet kommer af en lang række grunde, og skal vi hive fat i et par stykker, så har boligejerne ikke spændt buen lige så meget, som vi har set tidligere. For eksempel er niveauet for boligpriserne ikke kommet ud af balance i forhold til danskernes indkomster. Samtidig har boligejerne i gennemsnit også et større råderum til at kunne imødekomme en potentielt midlertidig ind­komst­ned­gang, som en del danskere oplever som følge af coronakrisen. Hertil er danskernes gæld i forhold til indkomsten gennem en lang periode forbedret, fordi vi har været gennem et ikke-kreditdrevet opsving. Det skaber et mere robust boligmarked i dag.

Ingen landsdele med stort tilbageslag - ej heller ingen komplet afskærmet for coronakrisen

I Arbejdernes Landsbank har vi hen over sommeren lavet en ny regional prisprognose. Og en klar konklusion er, at vi ikke ser nogen landsdele få et stort og mærkbart tilbageslag på boligmarkedet, men heller ingen landsdele være komplet afskærmet for coronakrisen. Bredt over landet ser vi relativt små prisfald på mellem 1 og 5 pct.. De mindste prisfald ser vi på Bornholm, Vest- og Sydsjælland samt Nordsjælland, mens de største prisfald - om end stadig i den lavere ende - er at finde omkring ho­ved­stads­om­rå­det og i Sydjylland.

Den regionale prognose bygger på coronakrisens konsekvenser for beskæftigelsen i de enkelte landsdele, og hvor de mest udsatte erhverv findes. Vi har derfor set på, hvordan beskæftigelsen fordeler sig over landet inden for de erhverv, som vi ser som henholdsvis mest, mellem og mindst udsatte under coronakrisen, og om der er en over- eller un­der­re­præ­sen­ta­tion af de enkelte erhverv. Herudover bruger vi input fra boligbyrder, renteudvikling, boligudbud, boligbyggeri og demografi samt perspektiver på gældskvote, renterisiko, den generelle sund­heds­til­stand i økonomien og historik.

Når alt er sagt, så må vi heller ikke glemme, at risikoen for en mere langvarig tilbagegang i dansk økonomi fortsat eksisterer. Vi er langt fra på den sikre side endnu, og hvis der kommer en mere langvarig krise, vil det også ramme boligmarkedet hårdere end vores nuværende scenarie.

Om vores prisprognose har jeg sågar hørt, at den vil blive selvopfyldende og derfor sende boligpriserne ned. Til det må jeg bare sige, at jeg simpelthen ikke tror på, at vi har ”indflydelse” til at præge boligpriserne på den måde. Med en ledighed, som er sendt 7 år tilbage og et potentielt historisk stort dyk i den økonomiske aktivitet i Danmark, så har jeg desuden svært ved at se, at det skulle blive en prognose fra Arbejdernes Landsbank, som sender boligpriserne i Danmark ned. Det bliver realøkonomien, som er definerende for retningen på boligmarkedet i den nærmeste fremtid. Vi ser, at retningen bliver ned, men er som sagt meget fortrøst­nings­ful­de på det stærke boligmarkeds vegne, og med blot små prisfald.

Bragt på Euroinvestor den 6. august 2020