Lave renter forstærker effekterne af nye boligskatter

I 2024 ændres bo­ligskat­te­sy­ste­met. Det betyder at nogle boligejere står til at betale mere i boligskat, mens andre skal betale mindre. En ændret boligskat vil påvirke prisen på boliger igennem ændrede bru­gerom­kost­nin­ger. Rentefaldene igennem året har forstærket bo­lig­pri­s­ef­fek­ten af nye boligskatter, og den fremtidige udvikling i renten vil derfor være afgørende for den endelige effekt.

Nye boligskatter på vej

I 2020-2022 får alle boligejere en ny offentlig ejendoms- og grundvurdering. De vurderinger vil danne udgangspunkt for, hvad der skal betales boligskat af fra 2024. Derudover er der lavet en række ændringer på bo­ligskat­te­sy­ste­met, som blandt andet indbefatter nye skattesatser, som endnu ikke er fastsat.

Resultatet af de nye vurderinger og skattesystem er, at nogle boligejere skal betale mere i boligskat, mens andre skal betale mindre. Skat estimerer, at 6 ud af 10 boligejere vil slippe billigere i skat med det nye system, end de ville have gjort under det nuværende. Dem der skal betale mere i skat, bør dog ikke blive bekymrede for skat­te­reg­nin­gen - de får nemlig en skatterabat, så deres skattebetaling ikke bliver højere, end hvad den ellers ville have været. Dog vil fremtidige ejere af boligen skulle betale den nye boligskat, og ændrede boligskatter vil derfor påvirke boligens salgspris.

Ændrede boligskatter påvirker boligens pris

Skat­te­mi­ni­ste­ri­ets im­ple­men­te­rings­cen­ter for Ejen­doms­vur­de­rin­ger (ICE) gav i 2017 et foreløbigt bud på, hvor meget skatten vil ændre sig efter boligtype og kommune. Tager man udgangspunkt i skat­te­mi­ni­ste­ri­ets beregnede skat­te­æn­drin­ger, kan man udregne, hvor meget boligens pris vil ændre sig, ud fra antagelsen af, at nye boligkøbere skal have uændrede samlede boligudgifter under det gamle og nye bo­ligskat­te­sy­stem.

I en sådan beregning er særligt ren­te­an­ta­gel­sen vigtig, da bo­lig­pri­s­ef­fek­tens størrelse afhænger af hvilken rente der antages. Det skyldes at man i en situation hvor renter er lav kan låne mange flere penge, for en månedlig ydelse på 1000 kr., end når renten er høj. Hvor meget ens købekraft begrænses af en ekstra skatteregning afhænger altså af hvor meget i lånestørrelsen regningen koster.

Renten kan frem mod 2024 nå at ændre sig mange gange. Vi har derfor undersøgt, hvordan effekten på boligprisen afhænger af renten.

En typisk lejlighed i København står til at betale 9.300 kr. mere i boligskat i 2024. Det vil med en rente på 0,5 procent medføre et prisfald på 11 procent, mens en rente på 5 procent vil medføre et prisfald på 8 procent.

Et typisk hus i Halsnæs vil med det nye bo­ligskat­te­sy­stem se et fald i boligskatten på 7.400 kr. i 2024. Det betyder, at prisen vil stige med 14 procent ved en rente på 0,5 procent. Ved en rente på 5 procent vil boligens pris stige med 10 procent.

Ikke alle boliger bliver ramt ens. Skat har estimeret ændringen i boligskatten for billige, typiske og dyre huse i alle landets kommuner. Der kan være stor forskel på, hvor meget skatten ændrer sig selv inden for kommunegrænsen. Der hvor skatten stiger mest, set i forhold til boligens pris, er der hvor prisændringen på boligen bliver størst. Det kommer af, at boligskatterne fylder en relativt større del, og ændringer derved får en større gen­nem­slags­kraft.

Frem mod 2024 vil lave renter være med til at holde hånden under priserne, da billig finansiering vil gøre det billigere at købe bolig. En potentiel boligkøber skal derfor være opmærksom på, hvor lang tid boligen skal bruges, da et eventuelt prisdyk vil blive forstærket af den lave rente.

Det er dog vigtigt at understrege, at beregningen er foretaget på baggrund af Skats foreløbige tal, og derfor er usikre. Hvad de endelige bo­ligskat­te­be­ta­lin­ger bliver, ved vi først, når vi får de endelige ejendoms- og grund­vur­de­rin­ger samt de endelige skattesatser. Beregningerne er indtil videre vores bedste bud på, hvad ændringerne betyder for boligmarkedet.

Boligpriser afhænger af langt mere end skatter

Boligskatter er langt fra det det eneste, der påvirker boligpriserne. Ændringer i både renter og indkomster vil også påvirke boligpriserne. Det er derfor ikke muligt at sige præcis, hvordan boligpriserne udvikler sig i 2024. Beregningerne kan dog bruges til at give et hint om, hvor boligejere og boligkøbere skal være særligt opmærksomme.

Hele analysen kan læses her

Analysen er omtalt i Berlingske 3. januar 2020