Guide til et sikkert andelsboligkøb

Guide til et sikkert andelsboligkøb

- til dig der skal købe din første andelsbolig

Der er meget at tage stilling til, når du køber bolig. Meget af det handler om økonomi. Men et boligkøb skal også være en fornøjelse, der sætter drømme i gang og ikke mindst nye muligheder, som vi hjælper dig med at gøre til virkelighed. 

Gode grunde til at vælge en andelsbolig

  • Selvom priserne på mange andelsboliger er steget, kan du generelt set erhverve dig en andelsbolig for færre penge end en tilsvarende ejerbolig. 
  • Det er i de fleste tilfælde stadig lettere at sælge en andelsbolig - f.eks. via ventelisten - når du skal af med den igen. 
  • Du har ingen omkostninger til skøde-, tinglysnings- og registreringsafgift.
  • Du betaler ikke ejendomsværdiskat for en andelsbolig. Til gengæld har den enkelte andelshaver ikke skattemæssig glæde af foreningens rente-udgifter.
  • I mange andelsboligforeninger vil du finde bløde værdier, hvor fællesskabet og det sociale vægtes højt. Det kan betyde, at du har nogle pligter, som du ikke har i en ejerforening, men fordelen er omvendt, at man deler ansvar og løfter i flok, hvilket for mange giver tryghed i hverdagen - også økonomisk. 
  • Som andelshaver har du indflydelse på foreningens drift - og dermed på din egen boligsituation - inden for andelsboligforeningens rammer og muligheder.  

Fase 1: Boligdrøm

Når du skal købe en andelsbolig, drejer det sig om at komme hele vejen rundt, inden du beslutter dig. Typisk starter du nok med at bestemme, hvorvidt du skal bo i hus, rækkehus eller lejlighed. Derefter kigger du nok på, hvordan boligen ser ud, om det skal være nyt eller gammelt, hvilken byggestil du kan lide. Men det er ikke nok at kigge på de ydre faktorer ved en andelsbolig. Du skal også tænke over, hvilken form for andelsboligforening, du gerne vil være en del af.

Fælles værdier mellem dig og boligen

Måden den enkelte forening drives på, og de aktivitetsmuligheder, der er i foreningen, er udtryk for beboernes værdier og holdninger. Nogle foreninger gør meget ud af at tilbyde fællesaktiviteter, være økologiske eller bo miljøvenligt. Andre vægter et socialt sammenhold højt. Fælles for dem alle er, at de har valgt nogle værdier, som, de ønsker, skal være forbundet med at bo i netop deres andelsboligforening. Du bør derfor overveje, om den bolig, du kigger på, ligger i en forening, der har samme syn på naboskab og deltagelse i sociale aktiviteter, som harmonerer med dit. Under alle omstændigheder er det at købe andelsbolig ikke kun et spørgsmål om at vælge bolig - det er et valg af boform, som tilbyder meget mere end tag over hovedet.

Fase 2: Tjekliste

Det er vigtigt, at du gør dig en række overvejelser og har prioriteret, hvad der er værdifuldt for dig, når du skal finde den helt rigtige bolig. Her er en lille tjekliste med nogle af de vigtigste forhold, du kan overveje, inden du går på boligjagt:

  • Boligen: Afstand til indkøbs-muligheder, skole, fitnesscenter, transportmuligheder
  • Foreningens fællesskab: Dit syn på naboskab, hvor meget medindflydelse vil du gerne have, og hvor mange fælles-aktiviteter vil du være en del af?
  • Arbejde, familie og venner: Afstand til jeres netværk af både familie og venner, skal der være plads til børn nu eller i fremtiden, hvor langt vil du have til arbejde?

Fase 3: Salgsopstillinger

Når du har dannet dig et mere konkret billede af, hvor og hvordan du vil bo, skal du begynde at kigge efter ledige andelsboliger. På trods af at stadig flere andelsboliger bliver solgt gennem en ejendomsmægler, er der mange, der sælges uden en mægler. Her handler du direkte med bestyrelsen eller administratoren for foreningen. Derfor kan du både hente salgsopstillinger hos ejendomsmæglerne, eller kigge på de forskellige foreningers hjemmeside for at se, om der er boliger til salg i deres forening. 

Uanset hvor du har fundet den ledige bolig, bør du - ud over salgsopstillinger - altid indhente oplysninger om foreningens juridiske og økonomiske forhold. Det vil give dig et mere nuanceret billede af foreningen og et bedre grundlag for a træffe et valg om køb af boligen.  

Fase 4: Kontakt banken

Dernæst skal du kontakte din rådgiver og aftale, at du på mail sender:

  • Evt. salgsopstilling
  • Foreningens seneste årsregnskab
  • Referat af den seneste ordinære generalforsamling
  • Foreningens vedtægter
  • Foreningens budget
  • Drift- og vedligeholdelsesplan
  • Oversigt over de oprindelige indskud.

På baggrund af disse oplysninger, samt hvilket rådighedsbeløb du ønsker, kan din rådgiver finde ud af, om du har råd til boligen. 

Derfor skal du vælge Arbejdernes Landsbank

Din økonomi

Ved et andelsboligkøb kan banken ikke på forhånd give dig et boligkøberbevis , som fortæller dig, hvor meget din andelsbolig må koste. Når du køber en andelsbolig, skal du både betale af på et andelsboliglån og en månedlig boligafgift. Boligafgiften dækker renteudgifter og afdrag på foreningens lån samt udgifter til drift af foreningen. Finasiering af dit køb af andelsboligen er individuel og har således intet med foreningens økonomi at gøre. Hvordan forholdet er mellem de to dele, kan være meget forskellig fra bolig til bolig, og derfor er det svært at sige på forhånd, hvad boligen må koste. 

Det betyder i midlertidig ikke, at du ikke kan gøre noget for at finde ud af, hvor dyr en bolig, du har råd til at købe. Du skal derfor starte med at lave et budget. Som førstegangskøber kan det være lidt svært at overskue, da ens nuværende budget jo bliver væsentligt ændret ved at flytte i egen bolig. Og måske ændrer dagligdag, transportform osv. sig også.

> Læs også: Gode råd ved andelsboligkøb

Fase 5: Få styr på foreningens økonomi med en blåstempling

Ved køb af andelsbolig er det ikke nok kun at kigge på din egen personlige økonomi. Det er også vigtigt at kigge på foreningens økonomi. Den fortæller dig nemlig, hvor sund foreningen er. Og om det er en fornuftig handel for dig. Du skal være særligt opmærksom på, hvilken form for finansiering foreningen har valgt. Har foreningen valgt et lån med fast eller variabel rente? Det kan have stor betydning for din fremtidige boligafgift. Vær også opmærksom på ejendommens løbende drift - herunder specielt administration og vedligeholdelse. Er der f.eks. vedligeholdelsesplaner for ejendommen i nærmeste fremtid?

Det er vigtige fakta, fordi mange af de ting, der ikke er i orden, skal tænkes med ind i den fremtidige økonomi. Som eksperter i andelsboligforeninger kigger vi altid regnskaberne igennem for at se, om foreningens økonomi er sund, inden du investerer i en andel. Hvis vi vurderer, at foreningen er sund, blåstempler vi den og giver grønt lyd til at købe den pågældende bolig - såfremt din egen økonomi også er i orden. 

video Play

Fase 6: Finansiering og lånetyper

De færreste har alle de penge, der skal til for at købe en ny bolig kontant. Derfor skal du også en tur i banken for at tale lånemuligheder. Da din bolig formentlig er dit livs dyreste investering, er det vigtigt at tage sig god tid og at overveje det grundigt. Forhør dig gerne hos venner og bekendte om deres personlige erfaringer. Men der skal også kyndig vejledning til, så tag altid din kunderådgiver med på råd. 

En andelsbolig bliver finansieret med banklån, hvor andelen stilles som sikkerhed for lånet. Som andelsaver har du altså ikke mulighed for at optage et realkreditlån som ved køb af en ejerbolig. Dog tilbyder vi et lån, der er på realkreditlignende vilkår: 

AL-AndelsPrioritetsLån og -Kredit

  • Der er mange fordele ved et AL-AndelsPrioritetsLån og -Kredit. 
  • Den årlige rente er lav og afhænger af det samlede lånebeløb, dvs. jo mere du låner, jo lavere rente. 
  • Lånet/Kreditten kan have en løbetid på op til 30 år.

>Se vores lån AL-AndelsPrioritetsLån 

Fase 7: Forhandling

Det er vigtigt, at du forholder dig kritisk til prisen. Er der nogle ting, der skal laves om i boligen, er køkkenet meget gammelt, skal der helt nyt tapet på, eller skal gulvene laves om, osv. Så kan det godt være, at du kan få prisen lidt ned. 

Sælges andelsboligen gennem en ejendomsmægler, skal du også være opmærksom på, at han kun er rådgiver for den, der sælger boligen. Og altså ikke din rådgiver som boligkøber. Vær bevidst om, hvordan ejendomsmægleren tjener sine penge, når du skal forhandle prisen. Hvis ejendomsmægleren får procenter af salgsprisen, vil han sælge boligen så dyrt som muligt. Men hvis ejendomsmægleren får fast pris, vil han formentlig sælge den så hurtigt og billigt som muligt. 

Det er ikke kun sælger, der skal godkende prisen. Det er også bestyrelsen for foreningen. De skal godkende aftalen mellem dig og sælger, inden boligen kan blive din. 

Fakta:

  • I en andelsboligforening ejer andelshaverne en andel af foreningens formue og har ret til at bo i en af foreningens boliger.
  • Andelsboligforeningen vælger en bestyrelse, der i det daglige driver foreningen.
  • Andershaverne køber sig ind ved at betale et beløb, der repræsenterer andelens værdi.
  • Andelshaverne betaler desuden løbende boligafgift. 

Fase 8: Andelsboligkøb

Når du har bestemt dig for at købe en andelsbolig, og har forhandlet dig frem til den rigtige pris, er der kun underskrifterne tilbage. Ved køb gennem en ejendomsmægler vil underskrift på købsaftalen ske hos mægler. Men derudover har mange administratorer også en overdragelsesaftale, som skal skrives under. Denne vil typisk blive tilsendt med posten.

Har du ikke, inden du skriver under, snakken med en advokat, eller fået købet endeligt godkendt af banken, har du mulighed for at gøre det efterfølgende. Du skal blot skrive under med bank- og advokatforbehold. Herefter har du ca. 2 dage til at tale med banken og din advokat om købsaftalen. 

For en andelsbolig gælder de samme fortrydelses-regler som ved køb af en ejerbolig. Så er du lidt usikker på dit køb, når du har underskrevet og betalt, kan du trøste dig med, at du har 6 dages fortrydelsesret. Det koster 1% af købesummen og er bestemt ved lov. Efter du er flyttet ind i boligen, har du desuden som hovedregel 14 dages indsigelsesret. Er der mangler eller ting, der ikke er som aftalt, så kan du gøre indsigelse over for administratoren eller bestyrelsen i foreningen og evt. få tilbagebetalt det beløb, der svarer til manglen.