Gå til indhold PrivatPrivat BetaErhvervAL-KontoKigDigital signering Gå til navigation
Boligejer: Drop jagten efter toppunktet for kursen – du rammer den næppe

Boligejer: Drop jagten efter toppunktet for kursen – du rammer den næppe

31. oktober 2019
Gå til nyhedsoversigt

Rigtig mange boligejere er i gang med at konvertere deres realkreditlån til en lavere rente. For mange er det nærmest en sport at ramme den helt optimale kurs, når konverteringen skal i hus. Men risikoen for, at det ikke lykkedes, er stor, og det handler derfor i bund og grund om at slå til, når muligheden er der.

Der er godt gang i endnu en konverteringsbølge og traditionen tro, så kan der være boligejere, som egentlig har kastet kærligheden på en konvertering, men sidder og lurepasser op til opsigelsesfristen ved udgangen af oktober. De boligejere kan se, at renten de seneste par uger er krøbet op, og kurserne på de bagvedliggende obligationer derfor er faldet. Deres konverteringsgevinst er med andre ord blevet lavere, end hvis de havde gennemført konverteringen i september.

Spørgsmålet er så om det altid forholder sig sådan, at kurserne falder lige op til en opsigelsesfrist, og hvordan de udvikler sig umiddelbart efter fristen. For at undersøge dette, har vi taget et kig på kursudviklingen på den toneangivende 30-årige obligation med afdrag og fast rente ved de seneste 20 opsigelsesfrister henholdsvis 14 dage før og 14 dage efter opsigelsesfristen.

Ved 9 af opsigelsesfristerne er kurserne faldet op til fristen – ved 11 er de steget

Starter vi med at se på, hvordan kurserne har udviklet sig op til en opsigelsesfrist, så er de faldet i 9 tilfælde og steget i 11 tilfælde i de sidste 14 dage op til fristen. Ser vi på de 14 dage umiddelbart efter fristen, så stiger kursen i 14 tilfælde, mens den falder i 6 tilfælde.

Der er altså ikke nogen entydig sammenhæng mellem, at kurserne altid falder/stiger op til eller lige efter en opsigelsesfrist. Det afhænger nemlig meget af, hvad der foregår i verden omkring os, som er den altdominerende driver for kursudviklingen. Hvis vi zoomer ind på den nuværende opsigelsesfrist, som venter i horisonten, så er de seneste 14 dages rentestigning klart drevet af de stigende renter globalt set. Fx er den 10-årige statsrente i USA og Tyskland steget med ca. 0,15%-point siden starten af oktober.

Når det er sagt, så giver den øgede mængde af obligationer, som der traditionelt kommer i ugerne op til en opsigelsesfrist på baggrund af markante låneudbetalinger, en anelse ekstra på kurstrykket. Så der er noget om snakken, men det der med afstand driver det, er hvad der sker globalt set i de forbundne rentekar.

Man skal derfor passe på med at jagte, at udstedelsespres får renterne til at gå op lige inden opsigelsesfristen for at falde lige bagefter igen, hvor presset naturligt aftager. For der er mange og større faktorer i spil, og tingene kan hurtigt ændre sig

Skrækeksemplet fra foråret 2015

Det så vi fx, hvis vi kigger tilbage til foråret 2015, hvor der var opsigelsesfrist ved udgangen af april. Her faldt kursen op mod opsigelsesfristen fra ca. 99 den 16. april 2015 til 97 den 30. april 2015 på det 30-årige 2 pct. lån. Hvis man så gik med en tro på, at kurserne efterfølgende skulle stige, så var man blevet svært skuffet for kursen fortsatte ned til 93 den 13. maj 2015. I tiden efter skød renten yderligere i vejret og mange boligejere, som ikke havde kurssikret, stod faktisk i en situation, hvor deres forventede konverteringsgevinst smuldrede som renten steg.

Eksemplet er medtaget for at vise, hvor galt det kan gå, hvis man gambler om renteudviklingen.
Mit bedste råd er, at man omlægger sit boliglån, når man synes konverteringsgevinsten er tilstrækkelig og sørger for at få kurssikret lånet. Man gør det, fordi der er en gevinst at hente, og derfor bør man heller ikke ærgre sig, hvis kursen stiger yderligere efterfølgende. Jagten på toppunktet for kursen er svær og tæt på umulig at ramme, og man risikerer at stå med en omlægning, hvor gevinsten er væk eller er blevet væsentligt mindre.

Analysen er også omtalt i Berlingske den 30. oktober 2019.

Kontakt

Kontakt

Selvbetjening

Selvbetjening